Equity Commonwealth (Ticker: EQC, ISIN: US2946281027) ist – oder besser gesagt war – ein auf Büroimmobilien spezialisierter Real Estate Investment Trust (Office REIT), der im Mittelpunkt einer Präsentation auf der Konferenz „Weird Shit Investing 2024“ von Swen Lorenz (unter anderem undervalued-shares.com) stand, die ich jedem empfehlen kann. Dieses Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von etwa 2,1 Milliarden US-Dollar und liquiden Mitteln von etwa 2,2 Milliarden US-Dollar weist eine einzigartige Besonderheit auf: einen negativen Unternehmenswert von 80 Millionen US-Dollar, also weniger als das ausgewiesene Netto-Barvermögen.
Geschichte und Umwandlungsversuche
Ursprünglich besaß EQC ein großes Portfolio von 168 Büroimmobilien. Im Bestreben, sich in einen Industrie-REIT zu verwandeln, reduzierte das Unternehmen sein Portfolio jedoch drastisch auf nur vier Immobilien. Dieser Umwandlungsversuch scheiterte 2021, als eine Verhandlung über den Erwerb einer Industrieimmobilie nicht zustande kam. Der Verkauf des größten Teils des Portfolios ermöglichte es EQC, alle Schulden und die meisten der ausstehenden Vorzugsaktien zu tilgen.
Eine merkwürdige Investment-Idee
Der Grund, warum EQC als so interessante wie auch merkwürdige Anlagechance gilt, liegt in seiner jüngeren Geschichte und seinen internen Dynamiken. Sam Zell, ein bekannter Name in der Immobilienbranche, wurde 2015 nach einem langen und komplizierten Proxy-Fight Präsident von EQC. Zell verstarb jedoch im Mai 2023, bevor er die Umwandlung des Unternehmens von einem Büro-REIT in einen Industrie-REIT abschließen konnte. Derzeit sind viele Investoren der Ansicht, dass Zells Nachfolger den Anforderungen nicht gerecht werden und übermäßige und ineffiziente Vergütungen erhalten, was zum negativen Unternehmenswert des Unternehmens beiträgt.
Bewertung und Renditeaussichten
Der aktuelle Marktwert von EQC liegt unter dem ausgewiesenen Wert seiner liquiden Mittel, was darauf hindeutet, dass der Wert seiner Bürogebäude einen zusätzlichen Wert von 20 % für potenzielle Investoren bietet. Derzeit werden die Aktien von EQC zu 19,16 US-Dollar pro Aktie gehandelt (Stand: 14. Juni 2024, 18:00 Uhr), während der Präsentator auf der Konferenz den inneren Wert auf 23,09 US-Dollar pro Aktie schätzte. Der Präsentator bewertete die vier Büroimmobilien, indem er eine Kapitalisierungsrate von 10 % auf ihren NOI (Net Operating Income) für die 12 Monate bis zum 31. März 2024 anwendete. Wir halten diese Schätzung für plausibel.
Katalysatoren und zukünftige Maßnahmen
Ein wichtiger Katalysator für EQC ist der aktivistische Investor Jonathan Litt von Land and Buildings Investment Management LP, der am 13. März 2024 eine Beteiligung von 3 % an EQC bekannt gab und einen Brief an den Vorstand des Unternehmens schickte, in dem er vorschlug, Kapital an die Aktionäre zurückzugeben, indem die verbleibenden Immobilien verkauft und das Unternehmen liquidiert wird. Während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals 2024 (2. Mai 2024) kündigte die Unternehmensleitung an, dass drei der vier Immobilien des Unternehmens bis Ende Mai zum Verkauf angeboten würden und EQC bis zum Jahresende geschlossen würde, falls kein Industriegeschäft zustande käme..
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Equity Commonwealth ein faszinierendes Fallbeispiel in der Welt der Immobilieninvestitionen darstellt, mit internen Dynamiken und einem Marktumfeld, das abenteuerlustigen Investoren eine einzigartige Perspektive bietet. Die Fähigkeit von EQC, diese turbulenten Gewässer zu navigieren und für seine Aktionäre Wert zu schaffen, wird in den kommenden Monaten ein entscheidender Aspekt sein. Das Abwärtspotenzial wird durch die beträchtlichen liquiden Mittel und die Präsenz eines aktivistischen Investors begrenzt. Das Hauptrisiko besteht darin, dass das Management, um eine Liquidation zu vermeiden, das Kapital suboptimal investiert.